Wie Sie vom Eigenmietwert-Wegfall profitieren

Das Wichtigste zuerst

Ab dem 1. Januar 2029 entfällt der Eigenmietwert für selbstgenutztes Erst- und Zweitwohneigentum. Gleichzeitig fallen die meisten Abzüge für Unterhalt, Sanierungen und Schuldzinsen weg. Wer geplante Arbeiten noch unter den heutigen Regeln geltend machen will, sollte sie deshalb möglichst bis Ende 2028 einplanen.

Wir bei der Wüest AG erleben in solchen Übergangsphasen immer dasselbe: Gute Projekte scheitern selten am Willen, sondern an zu spätem Start. Beim geplanten Umbruch rund um den Eigenmietwert-Wegfall zählt darum nicht nur die Steuerfrage, sondern vor allem der richtige Zeitpunkt für Planung, Bewilligung und Ausführung.

Was ändert sich ab 2029 konkret?

Im Herbst 2025 haben Volk und Stände die Reform der Wohneigentumsbesteuerung angenommen. Der Bundesrat hat das Inkrafttreten auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Ab dann wird selbstgenutztes Wohneigentum nicht mehr mit einem fiktiven Mietwert besteuert.

Im Gegenzug entfallen die meisten steuerlichen Abzüge. Dazu gehören der Abzug für werterhaltenden Unterhalt bei Bund, Kantonen und Gemeinden sowie Schuldzinsen, die nur noch in bestimmten Fällen abzugsfähig sind. Manche Kantone können gewisse Abzüge für energiesparende oder umweltschonende Massnahmen sowie für den Rückbau zeitlich begrenzt weiterführen, doch die konkrete Ausgestaltung ist vielerorts noch offen.

Warum sich Renovationen bis Ende 2028 lohnen

Bis zum Systemwechsel können Sie Unterhalt, Sanierungen und energetische Erneuerungen weiterhin vom steuerbaren Einkommen abziehen. Wer solche Arbeiten ohnehin plant, hat also nur noch bis Ende 2028 die Chance, die heutige Regelung zu nutzen. Das betrifft zum Beispiel die Fassadensanierung, den Heizungsersatz oder eine Badrenovation.

Welches Datum für den Steuerabzug massgeblich ist, hängt von der kantonalen Praxis ab. Klären Sie Ihre konkrete Ausgangslage deshalb frühzeitig mit einer Steuerfachperson oder dem kantonalen Steueramt.

Wie Sie den Sanierungsschub sinnvoll nutzen

Fachleute erwarten vor dem Systemwechsel einen eigentlichen Sanierungsschub, weil viele Eigentümerinnen und Eigentümer ihre Projekte noch vor 2029 umsetzen wollen. Dadurch dürften Planer, Handwerker und auch Baubewilligungen stärker ausgelastet sein. Wer wartet, riskiert längere Wege, mehr Abstimmung und einen späteren Projektstart.

Gerade deshalb lohnt sich ein Partner, der Planung und Ausführung aus einer Hand anbietet. Bei der Wüest AG bedeutet das: Architektur, Planung, Bauberatung und Baumanagement greifen ineinander, damit Sie mit einem einzigen Ansprechpartner arbeiten und Ihr Projekt effizient durch die Übergangszeit bringen.

Thema	Bis Ende 2028	Ab 1. Januar 2029
Eigenmietwert	Bleibt als fiktiver Mietwert steuerbar	Fällt für selbstgenutztes Erst- und Zweitwohneigentum weg
Unterhalt und Sanierungen	Abziehbar vom steuerbaren Einkommen	Die meisten Abzüge entfallen
Schuldzinsen	Nach bisherigen Regeln abziehbar	Nur noch in bestimmten Fällen abziehbar
Zeitdruck bei Projekten	Planbar, aber mit Frist	Voraussichtlich mehr Auslastung im Markt

Was sich vor und nach dem Systemwechsel verändert

Häufige Fragen

Kann ich eine Sanierung noch steuerlich abziehen, wenn sie erst 2029 fertig wird?

Massgebend ist die kantonale Praxis und der Zeitpunkt, der steuerlich anerkannt wird. Deshalb sollten Sie früh mit einer Steuerfachperson oder dem kantonalen Steueramt klären, ob die Arbeiten noch unter die heutige Regelung fallen. So vermeiden Sie, dass eine bereits geplante Massnahme steuerlich anders behandelt wird als erwartet.

Welche Arbeiten sollte ich eher vorziehen?

Im Text werden vor allem Fassadensanierung, Heizungsersatz und Badrenovation genannt. Sinnvoll ist vor allem alles, was Sie ohnehin in den nächsten Jahren geplant haben und was unter den bisherigen Abzügen noch profitieren kann. Entscheidend ist, dass Planung und Ausführung rechtzeitig starten.

Warum wird es vor 2029 schwieriger, einen Termin zu bekommen?

Weil Fachleute einen Sanierungsschub erwarten. Wenn viele Eigentümerinnen und Eigentümer ihre Projekte gleichzeitig vorziehen, werden Planer, Handwerker und Bewilligungsprozesse stärker belastet. Das kann den Ablauf verlängern, selbst wenn das Projekt an sich gut vorbereitet ist.

Weshalb ist ein Baupartner mit Gesamtleistung sinnvoll?

Der Text betont kurze Entscheidungswege und einen einzigen Ansprechpartner. Wenn Planung und Ausführung zusammenlaufen, lassen sich Schnittstellen reduzieren und die Übergangsfrist besser einhalten. Das ist besonders hilfreich, wenn ein Projekt zeitlich eng getaktet ist.

Wer den Wegfall des Eigenmietwerts strategisch nutzen will, sollte jetzt die nächsten Schritte festlegen: steuerlich prüfen, baulich priorisieren und die Ausführung sauber terminieren. Genau dort setzt die Wüest AG in Nebikon mit Architektur, Planung, Erneuerungsbau und Baumanagement an.

So sichern Sie sich heute noch die steuerlichen Vorteile und bringen Ihr Projekt mit klaren Zuständigkeiten voran. Für Eigentümerinnen und Eigentümer, die ihre Erneuerung nicht dem Zufall überlassen wollen, ist jetzt der richtige Moment zum Handeln.

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Wüest AG, Nebikon

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